Trong thực tiễn, nhiều hộ gia đình tại Việt Nam đang sử dụng đất ổn định qua nhiều năm, thậm chí từ trước năm 1993, nhưng vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Một trong những rào cản khiến người dân e ngại làm thủ tục là vấn đề tài chính, đặc biệt là khoản tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành quy định rõ nhiều trường hợp hộ gia đình không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ lần đầu, nếu đáp ứng đủ điều kiện theo luật định.

Hiểu rõ và vận dụng đúng các quy định này không chỉ giúp người dân bảo vệ quyền tài sản hợp pháp mà còn tiết kiệm chi phí đáng kể. SJKLAW xin chia sẻ các nội dung quan trọng liên quan đến vấn đề này dưới góc nhìn pháp lý và thực tiễn giải quyết hồ sơ.

A. Các trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ lần đầu

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 100 Luật Đất đai 2013)

Theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đang sử dụng đất ổn định và có một trong các loại giấy tờ hợp pháp sau:

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trước ngày 01/7/2004
• Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, đổi đất… có xác nhận của UBND xã trước ngày 01/7/2004
• Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất
• Sổ mục kê, sổ đăng ký ruộng đất, giấy xác nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
• Quyết định giao đất, giấy tờ phân lô cấp đất của hợp tác xã, lâm trường, nông trường
• Văn bản xác nhận sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993, không có tranh chấp

Lưu ý: Các giấy tờ trên phải chứng minh được người sử dụng đất hiện tại là người được giao hoặc nhận chuyển nhượng thực sự, có tính liên tục và không tranh chấp.

2. Được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

Một số hộ gia đình được giao đất ở trong những giai đoạn nhất định, đặc biệt trước ngày 15/10/1993, mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Ví dụ:

• Hộ dân cư khai hoang, được chính quyền địa phương bố trí đất làm nhà ở (có văn bản xác nhận)
• Được Nhà nước giao đất ở nhưng không kèm theo nghĩa vụ tài chính
• Đất cấp theo các chương trình hỗ trợ tái định cư, chính sách an sinh (hộ nghèo, hộ chính sách…)

Các trường hợp này, khi làm thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu, cũng không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Trường hợp được miễn theo chính sách xã hội

Pháp luật cho phép miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở đối với một số nhóm đối tượng đặc biệt, ví dụ:

• Người có công với cách mạng (Bà mẹ Việt Nam anh hùng, thương binh, liệt sĩ…)
• Hộ nghèo, hộ cận nghèo
• Hộ gia đình người dân tộc thiểu số đang sinh sống ở vùng đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo

⟶ Việc miễn này cần có xác nhận của UBND xã hoặc cơ quan có thẩm quyền và được cơ quan tài chính thẩm định.

B. Trình tự, thủ tục xác nhận miễn nộp tiền sử dụng đất

1. Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ và miễn tiền sử dụng đất bao gồm:

• Đơn đăng ký cấp GCN (mẫu 04/ĐK)
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có)
• Giấy tờ nhân thân, sổ hộ khẩu
• Trích đo thửa đất (nếu chưa có bản đồ địa chính)
• Biên bản xác minh của UBND xã (không tranh chấp, phù hợp quy hoạch)
• Đơn xin miễn nộp tiền sử dụng đất (nếu thuộc đối tượng chính sách)

2. Nộp hồ sơ và thực hiện xác minh

Hồ sơ được nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận một cửa của UBND cấp huyện. Cơ quan chức năng sẽ tiến hành:

• Kiểm tra, xác minh điều kiện
• Yêu cầu bổ sung giấy tờ nếu thiếu
• Trình UBND cấp huyện phê duyệt và ký cấp GCN

Thời gian giải quyết theo quy định: khoảng 30 ngày làm việc (không tính thời gian bổ sung, nghĩa vụ tài chính, niêm yết).

C. Một số lưu ý thực tiễn

• Đất không có giấy tờ nhưng sử dụng ổn định, không tranh chấp, có xác nhận của xã về sử dụng từ trước 1993: có thể không phải nộp tiền nếu phù hợp Điều 100.

• Đất sử dụng sau ngày 01/7/2004: phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường và hệ số điều chỉnh.
• Đất có nhiều người cùng sử dụng: cần xác định rõ đại diện hộ gia đình hoặc thỏa thuận đồng thuận bằng văn bản.
• Khi có tranh chấp, khiếu nại: phải giải quyết xong mới được cấp sổ.